Các lỗi thường gặp khi công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cách tránh
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bước quan trọng để đảm bảo giao dịch mua bán bất động sản hợp pháp, minh bạch và được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người gặp phải các rắc rối pháp lý chỉ vì những lỗi tưởng chừng nhỏ nhặt trong quá trình công chứng.
Bài viết sau đây, Văn Phòng Công Chứng Trần Hằng sẽ chỉ ra những lỗi phổ biến khi công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cách phòng tránh hiệu quả để bạn có thể thực hiện giao dịch suôn sẻ, an toàn.
1. Không kiểm tra tính pháp lý của đất trước khi công chứng
Lỗi phổ biến:
Nhiều người mua tin tưởng vào lời giới thiệu hoặc giấy tờ “bản photo”, dẫn đến việc ký hợp đồng mua bán khi chưa xác minh rõ tình trạng pháp lý của thửa đất.
Hậu quả:
– Đất đang tranh chấp, bị kê biên, hoặc không có sổ đỏ.
– Không thể hoàn tất thủ tục sang tên.
– Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu nếu bị kiện ra tòa.
Cách tránh:
– Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
– Kiểm tra thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã/phường nơi có đất.
– Tìm hiểu xem đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không.
2. Không chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết
Lỗi phổ biến:
Nhiều người chủ quan, đến văn phòng công chứng mà thiếu giấy tờ quan trọng như giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hoặc hợp đồng mẫu.
Hậu quả:
– Hồ sơ bị từ chối công chứng.
– Phải đi lại nhiều lần, tốn thời gian và chi phí.
– Giao dịch bị trì hoãn, ảnh hưởng quyền lợi các bên.
Cách tránh:
– Lập danh sách giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Sổ đỏ bản gốc.
- CMND/CCCD, hộ khẩu của hai bên.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.
- Giấy ủy quyền (nếu có).
– Liên hệ trước với văn phòng công chứng để được tư vấn hồ sơ đầy đủ.
3. Kê khai giá trị chuyển nhượng không đúng với thực tế
Lỗi phổ biến:
Nhiều bên thỏa thuận kê khai giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Hậu quả:
– Giao dịch có thể bị coi là gian lận thuế.
– Nếu tranh chấp xảy ra, tòa án sẽ căn cứ theo giá trị ghi trong hợp đồng, bên mua có thể bị thiệt thòi.
– Bị cơ quan thuế truy thu hoặc xử phạt hành chính.
Cách tránh:
– Kê khai giá trị thực tế đúng như thỏa thuận.
– Cân nhắc nếu cần tiết giảm thuế, hãy tìm hiểu các chính sách miễn/giảm hợp lệ (ví dụ: chuyển nhượng giữa người thân ruột thịt).
4. Sai thông tin cá nhân trong hợp đồng công chứng
Lỗi phổ biến:
Thông tin về họ tên, số CMND/CCCD, ngày tháng năm sinh, địa chỉ… bị viết sai hoặc không trùng khớp với giấy tờ tùy thân.
Hậu quả:
– Hợp đồng có thể bị vô hiệu.
– Phải chỉnh sửa, mất thời gian và chi phí làm lại.
– Không thể tiến hành sang tên sổ đỏ.
Cách tránh:
– Kiểm tra kỹ mọi thông tin trong hợp đồng trước khi ký.
– Đọc toàn bộ nội dung, đặc biệt là phần tên, số CMND/CCCD, địa chỉ.
– Yêu cầu công chứng viên chỉnh sửa ngay nếu phát hiện sai sót.
5. Không có sự đồng thuận của đồng sở hữu
Lỗi phổ biến:
Một người đứng tên sổ đỏ nhưng tài sản là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người (đồng sở hữu), song khi công chứng chỉ có một người ký.
Hậu quả:
– Hợp đồng chuyển nhượng không có giá trị pháp lý.
– Dễ bị khiếu kiện hoặc tranh chấp sau này.
– Giao dịch bị hủy bỏ, bên mua thiệt hại.
Cách tránh:
– Nếu là tài sản chung, cần có chữ ký của tất cả người đồng sở hữu, bao gồm cả vợ/chồng.
– Trường hợp ủy quyền, cần giấy ủy quyền hợp pháp có công chứng.
6. Ký hợp đồng công chứng hộ hoặc không đúng quy định
Lỗi phổ biến:
Một số người nhờ người thân ký hộ, ký trước, hoặc gửi hợp đồng đã ký đến văn phòng công chứng.
Hậu quả:
– Vi phạm quy định về công chứng: Phải ký trước mặt công chứng viên.
– Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu tranh chấp xảy ra.
– Không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ.
Cách tránh:
– Các bên liên quan cần trực tiếp đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng.
– Trường hợp không thể có mặt, cần làm giấy ủy quyền đúng thủ tục pháp lý.
7. Không hỏi kỹ về các chi phí liên quan
Lỗi phổ biến:
Chỉ quan tâm đến giá trị đất, không tìm hiểu rõ các loại phí như: phí công chứng, thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí sang tên…
Hậu quả:
– Phát sinh tranh cãi về ai chịu phí nào.
– Chậm tiến độ hoàn tất giao dịch vì thiếu tiền đóng phí.
– Một bên cảm thấy bị thiệt thòi dẫn đến mâu thuẫn.
Cách tránh:
– Thỏa thuận rõ trong hợp đồng: ai chịu thuế, ai đóng lệ phí trước bạ.
– Hỏi rõ văn phòng công chứng hoặc luật sư về tổng chi phí ước tính.
8. Chọn văn phòng công chứng không uy tín
Lỗi phổ biến:
Vì muốn nhanh, rẻ, một số người tìm đến các văn phòng công chứng thiếu uy tín, hoạt động mập mờ.
Hậu quả:
– Hồ sơ bị làm sai, không được chấp nhận tại cơ quan đăng ký.
– Giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
– Có thể bị lừa, mất tiền oan.
Cách tránh:
– Chọn văn phòng công chứng có tên tuổi, hoạt động hợp pháp tại nơi có đất hoặc nơi cư trú.
– Tìm hiểu thông tin trên mạng hoặc qua người quen.
– Kiểm tra giấy phép hoạt động và trình độ công chứng viên.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước cực kỳ quan trọng để đảm bảo giao dịch bất động sản được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng, bạn có thể gặp phải nhiều lỗi dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như mất tiền, mất đất, hoặc tranh chấp pháp lý kéo dài.