Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
Trong thực tế, không ít người khi mua bán hoặc sang nhượng nhà đất vẫn lựa chọn hình thức viết tay để giao dịch thay vì lập hợp đồng công chứng theo quy định. Lý do thường là để tiết kiệm chi phí, thủ tục đơn giản hoặc vì đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.
Vậy chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? Hãy cùng Văn Phòng Công Chứng Đại Việt tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
1. Hiểu thế nào là chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay
Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay là việc hai bên – bên bán và bên mua – tự lập văn bản mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Trong loại hợp đồng này, các bên thường ghi lại các thông tin cơ bản như:
– Thông tin người mua và người bán
– Diện tích, vị trí, đặc điểm thửa đất hoặc căn nhà
– Giá bán, thời gian bàn giao, phương thức thanh toán
Tuy nhiên, vì chỉ là văn bản viết tay, không được công chứng nên hợp đồng này không được pháp luật công nhận là giao dịch dân sự hợp lệ trong hầu hết các trường hợp.
2. Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật.
Cụ thể:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, chỉ khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch mới có hiệu lực pháp lý và là căn cứ để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Do đó, có thể khẳng định: Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay, nếu không được công chứng hoặc chứng thực, là không hợp pháp.
3. Các trường hợp đặc biệt được công nhận hợp đồng viết tay
Pháp luật vẫn có một số trường hợp ngoại lệ, cho phép công nhận hợp đồng viết tay – chủ yếu áp dụng với các giao dịch được lập trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Theo Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp sau vẫn được xem xét cấp sổ đỏ dù hợp đồng chỉ viết tay:
– Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đổi đất được lập trước ngày 1/7/2014.
– Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (theo Điều 100 Luật Đất đai 2013).
– Đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và được UBND xã xác nhận sử dụng ổn định.
Như vậy, nếu bạn mua đất bằng giấy viết tay trước năm 2014, thì vẫn có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất thông qua việc xin cấp sổ đỏ.
Nhưng nếu hợp đồng được lập sau năm 2014, thì giao dịch này không được pháp luật công nhận.
4. Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Mặc dù thủ tục nhanh gọn và ít tốn chi phí, song việc chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng, cụ thể như sau:
4.1. Không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ
Cơ quan đăng ký đất đai chỉ chấp nhận hồ sơ có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực.
Nếu chỉ có giấy viết tay, người mua không thể làm thủ tục sang tên, đồng nghĩa với việc chưa được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp.
4.2. Dễ xảy ra tranh chấp
Nếu bên bán đổi ý, bán đất cho người khác hoặc có bên thứ ba xuất hiện tranh chấp, người mua sẽ không có căn cứ pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi.
Giấy viết tay không được coi là hợp đồng hợp pháp, nên tòa án có thể bác bỏ yêu cầu đòi quyền sử dụng đất.
4.3. Rủi ro bị lừa đảo
Nhiều trường hợp kẻ gian lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để làm giả giấy tờ, bán đất không có sổ đỏ, đất quy hoạch hoặc đất đang thế chấp.
Khi phát hiện ra, người mua không thể đòi lại quyền lợi vì giao dịch không được pháp luật công nhận.
5. Cách xử lý khi đã mua đất bằng giấy viết tay
Nếu bạn đã mua đất bằng giấy viết tay, cần xác định rõ thời điểm giao dịch để có hướng xử lý phù hợp.
Trường hợp 1: Hợp đồng viết tay trước 1/7/2014
Bạn có thể xin cấp sổ đỏ nếu:
– Đất không có tranh chấp.
– Có giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định.
– Có xác nhận của chính quyền địa phương.
Hồ sơ gồm:
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy viết tay mua bán đất.
– Giấy tờ tùy thân, hộ khẩu.
– Xác nhận của UBND xã về nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất.
Trường hợp 2: Hợp đồng viết tay sau 1/7/2014
Giao dịch này không có giá trị pháp lý. Bạn cần:
– Liên hệ với bên bán để lập lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
– Nếu bên bán không hợp tác, bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng (chỉ được xem xét nếu có bằng chứng rõ ràng về việc thanh toán và sử dụng đất thực tế).
6. Làm sao để giao dịch nhà đất hợp pháp và an toàn
Để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro, khi thực hiện giao dịch nhà đất, người dân nên:
-
Kiểm tra kỹ sổ đỏ: đảm bảo đất không tranh chấp, không nằm trong quy hoạch.
-
Yêu cầu công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã.
-
Thực hiện sang tên sổ đỏ ngay sau khi hoàn tất giao dịch.
-
Không giao dịch bằng giấy viết tay, dù là người quen hoặc giá rẻ.
Tóm lại, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay không được coi là hợp pháp, trừ một số trường hợp đặc biệt được lập trước ngày 1/7/2014 và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Việc mua bán, tặng cho nhà đất cần được thực hiện thông qua hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, nhằm đảm bảo tính pháp lý, tránh tranh chấp và giúp quá trình sang tên sổ đỏ được thuận lợi.
Nếu bạn đang sở hữu hợp đồng viết tay hoặc chuẩn bị giao dịch đất đai, hãy tham khảo ý kiến của luật sư hoặc cơ quan chuyên môn để được hướng dẫn cụ thể, tránh những rủi ro đáng tiếc.