Những lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền hợp pháp được pháp luật Việt Nam công nhận. Tuy nhiên, vì liên quan trực tiếp đến tài sản có giá trị lớn, việc lập hợp đồng tặng cho đất cần tuân thủ đúng quy định để tránh tranh chấp hoặc vô hiệu sau này.

Vậy khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người dân cần lưu ý những gì? Hãy cùng Văn Phòng Công Chứng Đại Việt tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Hiểu rõ về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho giao tài sản của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, và bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản đó.

Trong trường hợp tặng cho đất, tài sản được đề cập là quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận việc một người tự nguyện chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác mà không nhận lại bất kỳ lợi ích nào.

Đây là giao dịch dân sự đặc biệt, vừa mang tính pháp lý, vừa mang yếu tố tình cảm — thường diễn ra giữa người thân trong gia đình như cha mẹ tặng đất cho con, ông bà tặng cho cháu, vợ chồng tặng cho nhau, v.v.

2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh

Các quy định liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật, bao gồm:

– Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 457 – 462);

– Luật Đất đai 2013 (Điều 167, 188);

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Những quy định này là cơ sở xác định điều kiện, thủ tục, hình thức và nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc tặng cho đất.

3. Điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất

Không phải mọi trường hợp đều có thể thực hiện tặng cho đất. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người tặng cho phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp;

2. Đất không có tranh chấp;

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4. Đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện trên, việc lập hợp đồng tặng cho sẽ không có hiệu lực và có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

4. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

Cụ thể:

– Hợp đồng có thể công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

– Sau khi được công chứng hoặc chứng thực, người nhận tặng cho phải đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên trên sổ đỏ.

Nếu chỉ lập giấy viết tay mà không công chứng, hợp đồng này không có giá trị pháp lý, và người nhận sẽ không được cấp sổ đỏ.

5. Nội dung bắt buộc trong hợp đồng tặng cho

Một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp lệ cần có đầy đủ các thông tin cơ bản sau:

– Thông tin cá nhân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho (họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ thường trú);

– Thông tin về thửa đất: diện tích, vị trí, loại đất, số tờ bản đồ, số thửa, mục đích sử dụng;

– Thông tin về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biên;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất;

– Chữ ký (hoặc điểm chỉ) của các bên và công chứng/chứng thực hợp lệ.

Nếu thiếu các nội dung quan trọng trên, hợp đồng có thể bị vô hiệu hoặc không đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên.

6. Nghĩa vụ thuế và lệ phí khi tặng cho đất

Khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên liên quan có thể phải nộp một số khoản thuế, lệ phí sau:

– Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế là 10% giá trị quyền sử dụng đất được tặng cho (theo bảng giá đất của UBND tỉnh).

– Lệ phí trước bạ: Mức thu là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật cũng miễn thuế và lệ phí trong một số trường hợp đặc biệt – khi việc tặng cho diễn ra giữa người có quan hệ thân thích, cụ thể là:

– Giữa vợ và chồng;

– Giữa cha mẹ đẻ – con đẻ, cha mẹ nuôi – con nuôi;

– Giữa ông bà – cháu ruột;

– Giữa anh chị em ruột.

Nếu thuộc nhóm này, người nhận tặng cho sẽ được miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

7. Quy trình, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Quy trình thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm:

– Hợp đồng tặng cho (đã công chứng hoặc chứng thực);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;

– CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của các bên;

– Giấy tờ chứng minh quan hệ thân thích (nếu đề nghị miễn thuế);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu thuộc diện miễn thuế, người nhận sẽ được xác nhận miễn; nếu không, phải nộp đầy đủ trước khi sang tên.

Bước 4: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật tên người nhận tặng cho trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

8. Những lưu ý quan trọng để hợp đồng tặng cho hợp pháp

– Không sử dụng giấy viết tay: Hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.

– Kiểm tra kỹ thông tin đất trước khi lập hợp đồng (loại đất, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, quy hoạch).

– Giữ lại bản sao hợp đồng và biên lai nộp thuế để làm căn cứ pháp lý khi cần.

– Tránh lập hợp đồng giả cách (tặng cho nhưng thực chất là mua bán) – hành vi này có thể bị xử lý và hợp đồng bị vô hiệu.

– Nếu đất thuộc tài sản chung vợ chồng, khi tặng cho phải có sự đồng ý của cả hai người.

– Người nhận tặng cho nên thực hiện sang tên ngay sau khi nhận hợp đồng, tránh rủi ro tranh chấp về sau.

Việc lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tưởng chừng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không thực hiện đúng quy định. Một hợp đồng hợp pháp phải được công chứng hoặc chứng thực, có đủ nội dung bắt buộc, và đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất.

Người dân nên chủ động tìm hiểu kỹ hoặc nhờ sự tư vấn của luật sư, công chứng viên để đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch, đúng luật và an toàn cho cả hai bên.