Những sai lầm thường gặp khi làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Việc tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển giao tài sản phổ biến giữa các thành viên trong gia đình như cha mẹ – con cái, vợ chồng, anh chị em ruột… Tuy nhiên, không ít người vì chủ quan hoặc thiếu hiểu biết pháp luật mà thực hiện sai quy trình, dẫn đến hồ sơ bị từ chối, hợp đồng vô hiệu hoặc mất quyền lợi về thuế và sở hữu.
Bài viết này, Văn Phòng Công Chứng Đại Việt sẽ giúp bạn nhận diện những sai lầm thường gặp khi làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, để tránh những rắc rối không đáng có trong quá trình thực hiện.
1. Hiểu sai về khái niệm “tặng cho quyền sử dụng đất”
Sai lầm đầu tiên và phổ biến nhất là nhầm lẫn giữa “tặng cho” và “chuyển nhượng” nhà đất.
– Tặng cho quyền sử dụng đất là việc bên tặng (thường là người thân) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng mà không có đền bù, không yêu cầu trả tiền.
– Trong khi đó, chuyển nhượng là mua bán có giá trị bằng tiền, có thể phát sinh nghĩa vụ thuế khác.
Nhiều người dùng hình thức “tặng cho” để né thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ, nhưng thực chất là “bán đất trá hình”. Khi bị phát hiện, hợp đồng có thể bị hủy hoặc xử phạt hành chính theo quy định pháp luật.
=> Hãy thực hiện đúng bản chất giao dịch. Nếu là tặng cho giữa người thân, nên chứng minh mối quan hệ để được miễn thuế hợp pháp, thay vì “lách luật”.
2. Không kiểm tra điều kiện pháp lý của thửa đất trước khi tặng cho
Một số người nghĩ rằng “đất mình đứng tên thì muốn cho ai cũng được”. Thực tế, không phải thửa đất nào cũng được tặng cho. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được tặng cho khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
-
Đất không có tranh chấp.
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
-
Đất còn thời hạn sử dụng theo quy định.
Nếu thửa đất đang thế chấp ngân hàng, đang bị quy hoạch hoặc chưa có sổ đỏ riêng, việc tặng cho sẽ không được công chứng và không thể sang tên.
=> Trước khi tiến hành, hãy kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của mảnh đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Tự ý viết giấy tặng cho, không công chứng
Một sai lầm nghiêm trọng khác là tự viết giấy tay tặng cho đất mà không công chứng hoặc chứng thực.
Theo quy định, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Nếu không, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý và không thể đăng ký sang tên sổ đỏ.
Nhiều trường hợp, khi người tặng qua đời, giấy viết tay này không còn hiệu lực, khiến bên được tặng không được công nhận quyền sử dụng đất và phải mất nhiều thời gian khởi kiện.
Luôn lập hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng, kèm theo chứng minh nhân thân và giấy tờ hợp pháp của thửa đất.
4. Không chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định
Nhiều người đến công chứng nhưng bị từ chối do thiếu giấy tờ cần thiết. Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất đầy đủ gồm:
a. Hồ sơ bên tặng cho:
– Sổ đỏ (bản gốc + bản sao công chứng)
– CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân
– Giấy tờ chứng minh quan hệ (nếu muốn miễn thuế): giấy khai sinh, sổ hộ khẩu chung…
b. Hồ sơ bên được tặng cho:
– CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân
– Phiếu yêu cầu công chứng
c. Sau khi công chứng:
Bên nhận tặng cho cần nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, gồm:
– Hợp đồng tặng cho công chứng
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
– Bản sao sổ đỏ
– Đơn đăng ký biến động đất đai
=> Chuẩn bị hồ sơ song song cho cả hai bên để tránh mất thời gian đi lại và bổ sung giấy tờ.
5. Không kê khai thuế và lệ phí đúng quy định
Nhiều người nghĩ rằng tặng cho giữa người thân thì không cần nộp thuế, nhưng điều này chỉ đúng với một số trường hợp nhất định.
Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ gồm:
– Tặng cho giữa vợ – chồng
– Tặng cho giữa cha mẹ – con, cha mẹ nuôi – con nuôi
– Tặng cho giữa anh chị em ruột
– Tặng cho giữa ông bà – cháu nội, cháu ngoại
Nếu không thuộc những mối quan hệ này (ví dụ: bác tặng cho cháu, bạn bè tặng cho nhau), thì vẫn phải nộp:
– Thuế thu nhập cá nhân: 10% giá trị quyền sử dụng đất được tặng cho
– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị đất
=> Xác định rõ mối quan hệ giữa các bên, chuẩn bị giấy tờ chứng minh để được miễn thuế hợp pháp.
6. Không đăng ký sang tên sau khi công chứng
Một sai lầm rất phổ biến khác là nghĩ rằng công chứng xong là xong.
Thực tế, sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng, bên nhận tặng cho phải nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng.
Nếu quá thời hạn mà chưa thực hiện sang tên, bạn có thể bị phạt hành chính từ 1 – 10 triệu đồng (theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
Ngoài ra, nếu chưa sang tên, quyền sở hữu đất vẫn thuộc về bên tặng cho, và người nhận sẽ không có quyền sử dụng hợp pháp.
=> Sau khi công chứng, nên hoàn tất bước kê khai thuế và sang tên ngay lập tức để được công nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất tưởng chừng đơn giản, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người dân không nắm rõ quy định. Những sai lầm như tự ý viết giấy tay, không công chứng, không sang tên, kê khai thuế sai hoặc thiếu hồ sơ đều có thể khiến giao dịch mất hiệu lực và gây thiệt hại nghiêm trọng.